양도세 허위계약서 작성 신고! 큰 코 다친다.
- 허위계약서를 이용한 양도세 탈루 15천명 1,669억 추징 -
□정부는 부동산 거래의 투명성 확보를 위한 제도적 장치를 마련하고, 이를 정착하기 위해 노력하고 있음
○부동산 실거래가 신고제도* 실시(’06년～)
*부동산 거래당사자 및 중개업자가 시․군․구에 실제거래가격이 아닌 사실과 다른 허위계약서로 신고하면 과태료(취득세 3배 이하) 처벌
**부동산 실제거래가격을 부동산 등기부등본에 기재하여 공개
○양도소득세 실거래가 과세제도* 시행(’07년～)
*부동산을 사고팔면서 실제 양도가액과 취득가액으로 계산한 양도차익으로 양도소득세를 신고하는 제도
□이에 따라 국세청은 ｢양도소득세 실거래가 과세제도｣의 정착을 위하여 사실과 다른 허위계약서를 작성하여 신고한 납세자에 대하여 세무검증 강화 필요에 따라
○지난해 3월부터 80,122명을 분석 14,625명 1,669억원의(가산세 포함) 양도소득세를 추징하였음
□유형별 점검 실적
(단위:명, 억원)
점 검 유 형분 석
대 상추징실적인 원세 액합 계80,12214,6251,669 ①사실과 다른 허위계약서로 부당하게 양도세를 탈루한 경우40,67312,3351,392 ②실제 취득가액이 있음에도 취득가액을 높여 신고한 경우20,2551,228212 ③’09.5월 확정신고 기간에 수정신고 안내하여 스스로 고쳐 신고한 실적19,1941,06265
①사실과 다른 허위계약서를 작성하여 양도소득세를 부당하게 탈루하여 신고한 경우
*前소유자의 양도가액 ≠ 後소유자의 취득가액
②취득당시 실제거래가액이 있음에도 불구하고 취득가액이 없는 것으로 하여 부당하게 높여 신고한 경우
*상속(증여)받은 자산의 취득가액은 상속(증여)당시의 시가(없으면 기준시가)로 함
③사실과 다른 허위계약서로 예정신고한 납세자에게 확정신고기간*에 바르게 신고토록 안내하여 납세자가 스스로 수정신고한 경우
*’08년 양도분의 양도소득세 확정신고기간 : ’09.5.1 ～ 6.1
□앞으로, 양도소득세 탈루 유형별 기획점검을 지속적으로 실시하여 부동산 거래의 투명성 확보와 “성실신고가 최선의 절세 방법”이 되도록 하겠으며
○신고내용을 신속하게 분석하여 납세자 스스로 가산세 없이 자기시정 하도록 안내함으로써, 납세협력비용을 절감하고 투명하고 공평한 세정을 구현하겠음


※양도소득세 가산세 규정
구 분’04년～’06년까지
양도분’07년 이후 양도분무신고
가산세산출세액 × 10%일반적인 과소신고 : 10%일반적인 무신고 : 20%고의에 의한 부당 무․과소신고 : 40%무납부
가산세무(과소)납부세액 × 1일 3/10,000적용(연 10.95%)








참고 1 양도소득세 추징 사례
前소유자의 양도가액과 後소유자의 취득가액이 서로 다른 경우1
취득자
(박△△)양도가액 2억원
(신고가액)
실지거래가 3억원’04. 7월
양도전소유자
(이○○)양도가액 4억원
(실지거래가)
취득가액 3억원’07. 3월

점검내용
◈충남 아산에 사는 이○○씨는 충남 천안시 ××면에 소재하는 농지를 ’04.7월 김××에게 양도하고, 양도가액 2억원(사실과 다른 계약서 혐의)의 계약서를 첨부하여 양도소득세를 예정 신고․납부하였음
◈위 농지를 취득한 김××는 ’07.3월 박△△에게 양도하고, 취득가액을 3억원(사실 계약서로 추정)으로 예정 신고․납부하였음
◈이○○의 양도가액(2억원)과 김××의 취득가액(3억원)이 서로 달라 사실관계를 확인한 바 실지거래가액이 3억원임을 확인
○이○○의 축소 신고한 양도가액 1억원(3억-2억)에 대한 양도소득세 54백만원(가산세 19백만원 포함)을 추징

前소유자의 양도가액과 後소유자의 취득가액이 서로 다른 경우2

취득자
(고△△)양도가액 4.5억원
(실지거래가)’05. 3월
양도전소유자
(강○○)양도가액 10억원
(실지거래가)
취득가액 8.5억원
(허위취득가)’07. 5월
양도양도자
(권ⅩⅩ)

점검내용
◈전북 익산에 사는 강○○씨는 전북 익산 ××면에 소재하는 임야를 ’05.3월 권××에게 양도하고, 양도가액 4.5억원(사실 계약서로 추정)의 계약서를 첨부하여 양도소득세를 예정 신고․납부하였음
◈위 임야를 취득한 권××는 ’07.5월 고△△에게 양도하고, 취득가액을 8.5억원(사실과 다른 계약서 혐의)으로 예정 신고․납부하였음
◈강○○의 양도가액(4.5억원)과 권××의 취득가액(8.5억원)이 서로 달라 확인한 바 실지거래가액이 4.5억원임을 확인
○권××의 과대 계산된 취득가액 4억원(8.5억-4.5억)에 대한 양도소득세 213백만원(가산세 70백만원 포함)을 추징


매매 취득가액이 있음에도 환산가액으로 신고한 사례3

취득자
(하△△)양도가액 2억원
(실지거래가)’01. 4월
양도전소유자
(오○○)양도가액 11억원
(실지거래가)
취득가액 4억원
(환산취득가)’06. 9월
양도양도자
(강ⅩⅩ)

* 취득가액 환산가액〓실지거래 양도가액×취득시 기준시가양도시 기준시가

점검내용
◈대전 유성구에 거주하는 오○○씨는 대전 대덕구 ××동에 소재하는 대지를 ’01.4월 강××에게 2억원에 양도하고 양도소득세를 예정 신고․납부하였음(양도가액 2억원의 계약서 첨부)
◈위 대지를 취득한 강××는 ’06.9월 하△△에게 양도가액 11억원(실지거래가), 취득가액 4억원(환산취득가액)으로 하여 예정 신고․납부하였음
◈강××의 취득가액으로 신고한 금액(4억원)은 취득가액이 있음에도 불구하고 환산가액으로 신고한 혐의가 있어 사실관계를 확인한 바 실지거래가액이 2억원임을 확인
○강××이 과대 계산한 취득가액 2억원(4억-2억)에 대한 양도세 80백만원(가산세 19백만원 포함)을 추징

상속․증여 받은 부동산의 취득가액을 환산신고 사례4
취득자
(정△△)증여가액 0.7억원
(신고가액)’03. 6월
증여전소유자
(임○○)양도가액 7.5억원
(실지거래가)
취득가액 1.1억원
(환산취득가)’06. 6월
양도양도자
(임ⅩⅩ외2)

* 취득가액 환산가액〓실지거래 양도가액×취득시 기준시가양도시 기준시가
점검내용
◈경남 창원시에 거주하는 임○○씨 형제 3명은 경남 통영시 ××동에 소재하는 농지(시가 0.7억)를 ’03.6월 부친에게 증여받고, 증여세를 신고․납부하였음
◈위 농지를 증여받은 임○○씨 형제 3명은 ’06.6월 정△△에게 양도하고, 양도가액을 7.5억원(실거래가)으로 한 계약서와 취득가액을 1.1억원(환산취득가액)으로 환산하여 양도소득세를 예정 신고․납부하였음
◈임○○씨 3형제의 농지 취득가액으로 신고한 금액(1.1억원)이 당초 증여받을 때 결정된 증여세 결정가액이 아닌 환산취득가 혐의가 있어 사실관계를 확인한 결과 증여세 결정가액이 0.7억원임을 확인
○임○○씨 3형제의 과대 계산된 취득가액 0.4억원(1.1억-0.7억)에 대한 양도세 17백만원(가산세 4백만원 포함)을 추징

’08귀속 수정신고 사례(취득가액 환산신고자)5

취득자
(염△△)양도가액 6억원
(신고가액)
실지가액 6억원’04. 3월
양도전소유자
(서××)양도가액 15억원
(실거래가)
취득가액 9억원
(환산취득가)’08. 2월
양도양도자
(최○○)

점검내용

◈서울 양천구에 거주하는 최○○씨는 양천구 ××동에 소재하는 아파트를 ’04.3월 서××로부터 6억원(실지 거래가액)에 취득
◈최○○씨는 위 아파트를 ’08.2월 염△△에게 양도하고, 양도가액을 15억원(실지 거래가액)으로 계약서를 첨부하고 취득가액을 9억원(환산가액)으로 환산하여 양도소득세 예정 신고․납부하였음
◈취득가액으로 신고한 금액(9억원)은 취득가액이 있음에도 불구하고 환산가액으로 신고한 혐의가 있어 ’09.5월 주소지관할 세무서에서 수정신고 안내하였음
◈최○○씨는 취득가액을 9억원이 아닌 6억원(실지 거래가액)으로 다시 계산하여 부풀려 신고한 취득가액 3억원(9억-6억)에 대한 양도세 97백만원을 가산세 없이 자진 신고․납부하였음

’08귀속 수정신고 사례(사실과 다른 계약서로 신고)6

취득자
(조△△)양도가액 3억원
(실지거래가)’05. 7월
양도전소유자
(송××)양도가액 7억원
(실지거래가)
취득가액 5억원
(허위취득가)’08. 8월
양도양도자
(정○○)

점검내용
◈경기 수원에 사는 정○○씨는 경기 화성시 ××면에 소재하는 임야를 ’05.7월 송××에게 3억원(실지 거래가액)에 취득하였음
◈정○○는 위 임야를 ’08.8월 조△△에게 양도하고, 양도가액 7억원(실지 거래가액)의 양도계약서를 첨부하고, 5억원의 취득계약서(사실과 다른 계약서 혐의)를 첨부하여 양도소득세를 예정․신고납부하였음
◈전소유자인 송××의 양도 신고가액(3억원)과 정○○의 취득 신고가액(5억원)이 서로 달라 사실과 다른 계약서로 신고한 혐의가 있어 ’09.5월 주소지관할 세무서에서 수정신고 안내하였음
◈정○○씨는 취득가액을 3억원(실지 거래가액)으로 다시 계산하여 과다신고한 취득가액 2억에 대한 양도세 65백만원을 가산세 없이 자진 납부하였음

참고 2 양도소득세 단계별 성실신고 검증

양도세 예정신고⇨[1단계]
기본탈루사항검토
(신고후 1월내
신고서 입력시)⇨[2단계]
조기검증
수시조사
(양도세 신고후 4개월 이내)⇨[3단계]
수정신고 안내(다음해 5월 확정신고기간)⇨[4단계]
양도세
정기조사양도세 성실신고 검증단계
○1단계(신고후 1월내):양도소득세 신고서를 전산(TIS)에 입력 할 때 단순 계산착오사항 등 기본적인 서류검증을 통해 탈루사항 확인
○2단계(신고후 4월내):사실과 다른 허위계약서 등을 이용해 신고한 혐의자를 신속하게 수시조사 대상자로 선정, 성실신고여부 검증
○3단계(다음해 5월 확정신고 기간중):전년도 예정신고자 중 사실과 다르게 신고한 혐의자에 대하여 수정신고 안내, 가산세 없이 자기시정 기회 부여
○4단계(다음해 9월 이후):양도소득세 신고내역(무신고 포함)을 전산분석 정기조사 대상자를 선정, 정기조사를 통한 성실신고 여부를 최종적으로 검증
※양도소득세 탈루를 차단하기 위해 주요 탈루유형에 대하여 수시 기획점검 실시

참고 3 양도소득세 과세기준 연혁
󰊱양도소득세를 신설하면서 실거래가 과세제도 채택 (’75.1.1.～)
○소득세의 분리과세로 양도소득세를 소득세법에 편제
󰊲 기준시가 과세원칙으로 전환 (’83.1.1.～)
○실거래가 과세원칙에서 기준시가 과세원칙으로 전환
○예외적으로 실거래가에 의해 과세하는 경우
-취득후 1년 이내에 양도하는 부동산
-미등기 양도자산
-허위계약서의 작성, 주민등록의 허위 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 거래한 경우로서 일정기준에 해당하는 경우
-양도자가 실지거래가액을 증빙서류와 함께 관할세무서에 신고하는 경우 등
󰊳 기준시가 과세원칙을 유지하면서 실거래가 과세대상을 확대
○고급주택 (’99.9.18.～)
○1세대 3주택 이상 (’02.10.1.～)
○투기지역에 소재하는 부동산 (’03.1.1.～)
○1세대 2주택, 비사업용(나대지 등) 토지 (’06.1.1.～)
󰊴양도소득세 과세기준을 실거래가로 전면 전환 (’07.1.1.～)