□ 특수관계자의 부동산을 무상 또는 시가보다 저가로 사용시 증여세 과세문제

1. 토지, 건물 무상사용이익에 대한 증여세 과세. 단, 주택과 그 부수토지는 제외
2. 증여시기 : 사실상 당해 부동산을 무상사용을 개시한 날로부터 5년간
3. 증여재산가액 : 무상사용이익이 1억원이상인 경우에 한한다.
부동산무상사용이익= ∑각 5개사업년도의 부동산 무상사용이익/( 1+10 )n
n= 평가기준일로부터 경과년수

4. 소득세와의 관계
종합소득세가 과세된 경우에도 부동산무상사용자에게 여전히 부동산무상사용이익에 대한 증여세가 과세된다.
5. 부동산을 시가보다 고가, 저가로 사용시 과세문제
시가와의 차액이 시가의 30/100이상인 경우 차액상당액은 증여세 과세대상이다.
시가가 불분명한 경우 : 부동산 임대용역의 경우 부동산가액의 2%이다.

6. 무상 또는 시가보다 저가로 사용하게 한 경우 부동산소유자에 대한 소득세 과세문제
가. 부당행위계산규정 적용
나. 시가 : 아래순서대로 적용
1) 불특정 다수인간의 거래가액
2) 감정평가법인이 감정한 임대료 가액
3) (부동산가액 × 50%-임대보증금)× 정기예금이자율
7. 부동산을 현물출자하는 경우 양도소득세 문제
공동사업에 현물출자하는 경우 : 등기여부와 관계없이 현물출자한 날 등기접수일중 빠른날에 당해 부동산이 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세를 과세한다.
다만, 토지 또는 건물을 사용할 수 있는 권리만 출자하는 경우 양도로 보지아니한다.

☞ TIP 절세방법
공동사업으로 현물 출자할 때 사전약정에 의하여 토지 및 건물에 대한 사용권리만 각각 출자하여 임대사업 등을 공동사업으로 영위하는 경우에는
- 건물소유자인 자녀에게 증여세문제가 발생하지 않고,
- 토지소유자인 부모에게 부당행위계산부인의 규정이 적용되지 않는다.
- 양도소득세도 문제되지 않는다.
- 소득세의 세율구조, 소득공제 등 적용에 있어 유리하다.